最佳答案

(一)房地產(chǎn)抵押的基本條件根據(jù)我國《擔保法》的有關規(guī)定，下列房地產(chǎn)可以設定抵押;(1)抵押人所有的房屋和其他地上定著物;(2)抵押人依法有權(quán)處分的國有土地的使用權(quán)、房屋和其他地上定著物;(3)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地使用權(quán)。同時，下列房地產(chǎn)不得設定抵押：(1)土地所有權(quán);(2)耕地、宅基地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)，以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)除外;(3)用于學校、幼兒園、醫(yī)院等公益性的房地產(chǎn);(4)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的房地產(chǎn);(5)依法被查封、扣押、監(jiān)管的房地產(chǎn);(6)其他依法不得抵押的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)可以重復設定抵押。根據(jù)我國法律的規(guī)定，如果房地產(chǎn)抵押后，該房地產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。也就是說重復抵押是允許的，但該房地產(chǎn)的價值要大于(或等于)它所擔保的債權(quán)的總和。(二)銀行發(fā)放抵押貸款時要對房地產(chǎn)進行重新估價抵押貸款申請人買進房地產(chǎn)時的價格，稱為房地產(chǎn)成交價格。但是，金融機構(gòu)并不把房地產(chǎn)成交價格作為確定抵押房地產(chǎn)價值的依據(jù)，而必須由發(fā)放抵押貸款的金融機構(gòu)委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對該房地產(chǎn)重新估價。因為當債務人不履行債務時，債權(quán)人(即金融機構(gòu))需要將該房地產(chǎn)予以變賣來實現(xiàn)它的債權(quán)，所以金融機構(gòu)必須了解該房地產(chǎn)的實際價值是多少，這樣才能確定其貸款額度(按房地產(chǎn)價值的一定比率確定)，以確保貸款的安全。(三)如何簽訂個人住房抵押貸款合同在個人住房貸款業(yè)務中，借款人與銀行需簽訂書面的《住房抵押借款合同》，該合同主要包括抵押合同和借款合同兩部分。借款合同應包括：(1)貸款種類和用途。貸款的種類為住房抵押貸款，貸款只能用于購、建、修自住住房，不得挪作他用。(2)貸款的金額和利率。貸款金額最多只能為購房款或修建住房投資額的70%，貸款利率按照中國人民銀行有關規(guī)定執(zhí)行。(3)貸款的期限和還款方式。貸款的期限一般不得超過十年。還款方式一般有兩種：月均還款法和累進還款法。月均還款法指貸款期限內(nèi)每月以相等的償還額足額歸還貸款本金和利息;累進還款法是指貸款期限內(nèi)，逐年或每隔幾年遞增償還額，但每年或某幾年內(nèi)各月均以相等的償還額歸還貸款本金和利息。(4)合同的變更和解除。借款合同需要變更和解除的必須借貸雙方協(xié)商同意，在雙方達成協(xié)議之前，原借款合同繼續(xù)有效。(5)違約責任。對于貸款方來說，其違約行為主要指貸款方不按合同的約定，按時將款項交付借款方;對于借款方來說，其可能發(fā)生的違約行為就比較多，主要有以下行為：①借款人不能按期歸還本息;②借款人向貸款人提供虛假文件;⑧借款人未經(jīng)貸款人同意，擅自改變貸款用途，挪用貸款的;④借款人未經(jīng)貸款人同意將設定抵押權(quán)的房屋出租、出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈或再抵押的;⑤借款人使用貸款從事違反國家政策、法律活動的;⑥在同一貸款人的兩個以上(含兩個)分支機構(gòu)取得貸款的。抵押合同應當包括以下內(nèi)容：(1)被擔保的債權(quán)種類、數(shù)額。被擔保的主債權(quán)為住房抵貸款數(shù)額即為貸款金額。(2)債務人履行債務的期限。債務人履行債務的期限實際上就是貸款的期限。(3)抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬。(4)抵押擔保的范圍。抵押擔保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償和實現(xiàn)抵押的費用。(5)抵押雙方認為需要約定的其他事項。在一般情況下，借款方和貸款方將借款合同和抵押合同并為一個統(tǒng)一的《住房抵押貸款合同》。最后想指出的是，房屋一經(jīng)設定抵押權(quán)，原房屋業(yè)主仍然具有所有權(quán)和處分權(quán)，只是這種權(quán)利受到限制，所以仍然可以買賣、出租。實際上，抵押房屋的轉(zhuǎn)讓、出租并不影響抵押權(quán)人的權(quán)利，該房仍然是抵押權(quán)的標的物，抵押權(quán)人的任何權(quán)利都未受到侵犯。

回答者：Jason68982017-05-12 00:00